Блог

Инвестиции в недвижимость Часть 1

Инвестиции
Полный обзор инвестирования в недвижимость. Возможная выгода и "подводные камни. Рассмотрим 18 самых перспективных, вариантов вложения.
Здравствуйте, читатели моего блога, сегодня, я хочу предложить вашему вниманию, рассмотреть такой вид инвестирования, как вложения в недвижимость. Прочитав, данную статью, вы сможете, подчеркнуть из неё, следующею информацию:


  • Выгоду и риски вложения в недвижимость. 
  • Разнообразие вариантов вложения, в данную отрасль. 
  • Как правильно вложиться в строительство. 
  • Инвестирование при ограниченном, начальном капитале.
Я уверен, что полученная информация, станет одинаково полезной, и тем, кто только собрался сделать первый шаг, и уже состоявшимся корифеем, в этой области. Ну, что ж давайте приступим.


Выгода и риски, связанные с вложением в недвижимость

Каждый адекватный человек понимает что, если деньги не будут приносить прибыль, с течением времени их съест, вечно голодная, инфляция.


При этом вкладываться стоит, в надежные монументальные проекты, которые не обещают скорой и высоко процентной прибыли, но зато гарантируют, как сохранение и приумножения вложенных средств. К этому типу, вложений, можно в полной мере, отнести инвестирование в недвижимость.


Вы ограниченны в финансах? Если так, то начинайте с вложений на самых первых этапах строительства, а также, есть вариант, купить долю в жилищном кооперативе, используйте кредитный рычаг.


Конечно, у бизнеса недвижимости, есть не только одни положительные стороны, есть и отрицательные. И, мы их также рассмотрим.


Преимущества:


  • Сдача в аренду, на длительный период. Вы можете, получать от своего имущества постоянные ежемесячные дивиденды. 
  • Доступность, чтобы начать, не обязательно иметь много миллиардные капиталы. (кредит). 
  • Материальная ценность имущества, всегда остается на определенном уровне, ниже которого, она не опустится. 
  • Бизнес имеет возможности для маневрирования.
Но, конечно, у любой медали, есть две стороны. Поэтому изучим обе стороны.


Минусы вложения в недвижимость:

  • Недвижимость привязана к определенному месту. Её нельзя перевезти. Если, к примеру люди, начнут массово переезжать из города, в котором находится, ваша недвижимость. Вы не сможете, перевезти её следом за ними. 
  • Высокая стоимость объектов, недвижимость, это далеко не то, что большинство людей покупает по несколько раз в год. 
  • Чем меньше населенный пункт, тем ниже в нем спрос на недвижимость. 
  • Расходы на содержание объекта.


Помимо этих пунктов, существуют и другие типы рисков. Цена на недвижимость может значительно понизиться, под воздействием факторов внешнего вмешательства. К примеру, вы купили объект недвижимости, в районе славящимся чистым воздухом, в котором живут люди, чей достаток выше среднего. И тут, рядом с районом начинают строить завод, который загрязняет атмосферу своими выбросами. Люди, начинают массово уезжать, недвижимость соответственно становится дешевле.

Однако в перспективе, все отрицательные моменты, можно избежать, если прежде, чем вложиться, провести вдумчивый анализ, возможного развития событий. Нужно, изучить несколько равнозначных варианта, и выбрать из них самый перспективный.


Какая недвижимость, является наиболее привлекательной для вложений.


Восемь самых популярных вариантов.



Я, наверное, не открою ни для кого истины, если скажу о том, что потерять деньги, вложенные в недвижимость, сложнее, чем если вложить их в различные проекты, связанные с инвестированием в развитие бизнеса. И объяснение, у этого фактора, достаточно простое, на самом деле, случаи, когда недвижимость падает в цене, случаются крайне редко.


Конечно, покупать объекты недвижимости в крупных городах выгоднее, чем в небольших. При этом существует прямая зависимость, чем крупнее город, тем больше прибыли, способны принести вложения в недвижимость. Особенно это касается, недвижимости, предназначенной для жилья.

Однако это вовсе не означает, что вложения, в небольших населенных пунктах, в недвижимость, стоит списывать со счетов. Там тоже, можно найти перспективные объекты. Главное подходить к этому вопросу, вдумчиво, сделать далеко идущие анализы, как говорится на годы вперед.

Варианты инвестирования

Первый вариант - Жилищные объекты

Данный вид вложений, является наиболее доступным. К тому же очень низок уровень риска.
Существуют два популярных варианта по получению прибыли. Перепродать жилье по более высокой цене или сдавать его в аренду.

Какой вариант предпочтительнее для вас, я не знаю, но советую, на что вам стоит обратить своё внимание, при покупке квартиры.

  • Район, расположения. Это будет центр или окраина города. Спальный или рабочий район. Все это берём во внимание. 
  • Какая квартира, возможна ли её перепланировка. Наличие балкона, раздельного санузла и т.д. 
  • Необходимость ремонта, если да, то его возможная стоимость. 
  • Наличие поблизости социально значимых объектов. Метро, (возможно перспектива его строительства) Магазинов, школ, детских садов и т.д.
Стоит помнить о том, что для многих покупка собственной квартиры происходит, всего один раз в жизни. Поэтому, они будут подходить к её выбору, очень внимательно, поэтому здесь не будет мелочей. Люди будут учитывать, а потому вам тоже, стоит обратить внимание на следующие вещи:
  • На каком этаже расположена квартира. 
  • Куда выходят окна, во двор или на проезжую часть. 
  • Что за соседи живут в подъезде, и его состояние. 
  • Основной контингент проживающих в микрорайоне жителей.
Нужно, также помнить о том, что выгодные варианты покупки квартир, ищутся, только самостоятельно. Риелторы не станут, отдавать вам, объекты, несущие в себе, потенциал значительной прибыли. Подключить риэлтора, для проверки объекта, можно будет позже, после того как вы договоритесь с владельцем квартиры. Хотя, если вы собираетесь зарабатывать в этой области, вам не помешает, изучить юридические тонкости, связанные с покупкой - продажей квартиры, самостоятельно.

Вариант два

Недвижимость коммерческого планаВложение в недвижимость, требует опыта и знаний. Спектр вложений,весьма широк. Это как и площади под офисы, торговые точки, производственные цеха, так и отдельно стоящие здания под большие магазины, банки.

Спрос на эти помещений есть всегда. Ведь для тех, кто ведет свой бизнес, всегда нужна под него площадь. Обзавестись своей для многих из них не является возможным, ведь свои средства они вложили в свой бизнес, поэтому оптимальным решением для них является аренда.

Помимо опыта и знаний, инвестирование требует наличия первоначального капитала. Примерная планка, с которой возможно, вступления в этот вид бизнеса, в среднем начинается от пяти миллионов рублей. Тут чем больше капитал, тем на больший срок можно рассчитывать сдачу. Например "X5 Retail" или "Тандер" можно рассчитывать на 10 лет, 240 000-300 000 руб. пассивного дохода, а вот например с "KFC" или "Burger King" от 15 лет контракт. В этом случае потребуются инвестиции 40- 50 млн.руб., но доход ежемесячный уже будет порядка 700 000 руб.

Тут чем больше капитал, тем на больший срок можно рассчитывать сдачу. Например "X5 Retail" или "Тандер" можно рассчитывать на 10 лет, 240 000-300 000 руб. пассивного дохода, а вот например с "KFC" или "Burger King" от 15 лет контракт. В этом случае потребуются инвестиции 40- 50 млн.руб., но доход ежемесячный уже будет порядка 700 000 руб.


Вариант три

Инвестиция в участки землиПокупка участка земли, менее затратное вложение, денежных средств, чем покупка квартиры, а тем более коммерческой недвижимости.

Помимо, своей доступности в денежном эквиваленте, данное вложение подразумевает и ряд других достоинств:

  • процесс покупки и простота в оформлении сделки, позволяет обойтись без услуг риэлторов; 
  • случаи, когда при продаже земли используются махинации или другие мошеннические действия, крайне редки; 
  • земля, как известно не требует ремонта, а также коммунальных услуг, поэтому эти два фактора, дополнительных вложений в данном случаи не актуальны; 
  • низкое налогообложение;
В основном земельные участки, используют в трех направлениях:

  • Под строительство различных капитальных проектов (в том числе и под коммерцию). 
  • Под сельскохозяйственные нужды. 
  • Под промышленные нужды.
Использование участков земли под первое направление, считается краткосрочным вложением, а два других долгосрочным.

Из не очень положительных моментов, стоит отметить, в появившуюся в последние время, тенденцию со стороны государства, взять под контроль использование земли по назначению. Следствием этого стало увеличение налогов на землю.


Вариант четыре

Загородная недвижимостьЕсли рассматривать, данную покупку с перспективой дальнейшей продажи, то это вложение,с высокой рентабельностью. Особенно, когда дело, касается крупных городов, с оживленными центрами. Большинство людей с годами, начинает уставать от городского шума, и желает переехать, за его пределы, но при этом сильно от него не удаляясь.

Варианты этого вложения, зависят от стадии, в которой находится загородное имущество. Если это просто земля, то покупают её для того, чтобы возвести на ней дом. Также это может быть не достроенное жилье, тогда его покупают, чтобы достроить и сделать ремонт. Также существует вариант вложиться уже в готовый коттедж.

Люди, покупают загородное жилье ради комфорта. Поэтому, прежде чем вложиться в проект, проанализируем имеющуюся инфраструктуру, местоположение, наличие коммуникаций и т.д. Определяем насколько выбранное место, подойдет для создания комфортных условий.


Вариант пять

Вложения в строящуюся недвижимостьИнвестирование, связано с вложением в новостройки, на начальных этапах. Существует риск того, что дом не будет достроен, либо будет сдан намного позже, назначенного срока. Однако, с добропорядочным застройщиком, выгода вложения колоссальна.

Стоимость квартиры в строящемся доме, ниже стоимости вторичного жилья, а при сдаче объекта и возведении инфраструктуры, ее уже возможно продать, как новую.

Однако, если неправильно выбрать застройщика, то возникнут неприятные ситуации:


  1. Дом будет сдан, намного позже, обещанных сроков. На весь этот период, ваши инвестиции будут заморожены. 
  2. Заморозка стройки. Чаще всего происходит, когда застройщик, объявляет себя банкротом. В этом случаи, придется ждать, пока этот долг выкупит другой застройщик. Кроме того, новый застройщик, изменит условия сдачи. 
  3. Полный снос недостроенного дома. Это произойдёт, при незаконном строительстве или отсутствие необходимых документов.
Во избежание этих плачевных последствий, я рекомендую вам, изучать информацию о застройщике по следующим пунктам:

  • Сколько уже времени существует фирма. Чем больше, тем лучше для вас. 
  • Сколько реально ей было сдано жилых домов. Тоже самое, чем больше, тем лучше. 
  • Все ли объекты были сданы в установленные сроки. Если случались просрочки, то по каким причинам и являются ли просрочки общей тенденцией данного застройщика, либо они носили, частный характер.
Перечисленные пять вариантов, являются самыми популярными, однако есть и другие, перспектива получения прибыли в которых, также значительно высока. Поэтому, я их также не стану обходить стороной, и расскажу вам о них.

Вариант шестой

Инвестирование в места для парковки
Конечно, этот способ вложения в первую очередь актуален, для оживленных районов, крупных городов. В окруженных многоэтажками, дворах очень часто становится проблемой припарковать свой, автомобиль. Это помогает повышенному спросу на аренду мест для стоянок автомобилей.

Не менее востребованными являются парковки в местах, скопления различных индустриальных центров. Где мест, вечно не хватает. Штрафы за парковки в неположенных местах, постоянно растут, а помимо штрафов, автомобиль провинившегося водителя, увезет эвакуатор.

То, что это вид вложений является прибыльным, это точно. Вот только насколько, он прибылен, объективно судить нет возможности, поскольку нет необходимой статистики.



Вариант седьмой

Приобретение пая фонда,складывающегося в недвижимость

В этом случаи, вы доверяете свои вложения, людям, которые уже давно занимаются данным видом инвестирования и помимо опыта, очень хорошо разбираются в рынке. Данные вложения отличаются, высоким уровнем доходности.


Вариант восемь

Вложения в недвижимость за рубежомОсобенно этот вариант, подходит тем, кто в дальнейшим планирует переезд в другую страну. То, есть пока вы работаете и живёте в России, вы можете, на этот период сдавать имущество, получая деньги в иностранной валюте.

Подводя предварительный итог, отметим, что все вложения в недвижимость имеют общие черты: эти проекты являются долгосрочными, доходность их высока, а риски зачастую минимальны.

Способов получения дохода от инвестирования в недвижимость, не мало. Некоторые из них лежат на поверхности, о других знают не все. Далее, я предпринял попытку, систематизировать всю имеющеюся информацию о вариантах получения доходов, в этой области.

Большое количество вариантов, связанно с сдачей имущества в аренду. Мне удалось насчитать, двенадцать таких способов. О них я расскажу в следующей статье.